任意売却について
不動産の任意売却は裁判所の強制売却である「競売」に対し売主の意思つまり任意で行うものです。
住宅ローンなど毎月定期的に支払いを約束しているものの支払いを止めて、払えなくなった場合に「競売」になる前の作業とも言えます。
この任意売却は売主として任意で売却ができますので競売に比較して自由度が高いと言えます。
引越し費用や売却に擁する費用も、債権者が代金から負担に応じる場合が多く、競売よりも売主（債務者）にやさしいシステムだと言えます。
また、残債務に関しても競売より高く売却できるため、支払うべき残りの金額もより多く減らすことができます。
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ファイナンシャルプランナーから見た住宅ローン破たん
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住宅ローン破たんの原因とは
１．住宅取得時の無謀な資金計画
・・・・新築の物件を見ると夢が広がり、もし借りることが出来たら買おうという心理状況に陥り、ほぼ衝動買いに近い状態で契約してしまいます。
住宅ローンの審査基準のうち、年収に対する返済比率というものがあります。これは金融機関によっても異なりますが、一般的に３５％程度に設定されています。審査の基準金利は3.5％から4％の間です。
年収500万円の場合、３５％の返済可能額は１７５万円ですが、これは俗に言う「手取り金額」ではありません。税込年収をいい、税金や各種保険料等は差し引かれていません。したがって収入に対して４５％を超えてしまい生活を圧迫し、のぞんだはずのゆとりのある生活は現実のものとはなりません。
原因・・・不動産購入時に物件の魅力に負け、資金計画において将来の生活設計が説明されないこと、また家計の設計を行えていない事。金融機関や不動産会社は契約を優先するあまり将来にわたるキャッシュフローと生活設計の提案はしてくれません。
ファイナンシャルプランナーはキャッシュフローを基本として説明をしてくれます。ただし経済学の専門家ではありませんので、デフレというものを考慮していない場合があります。
例えば現在は低金利である・・・・・１．５％の場合・・×または△
デフレの場合は昨年より不動産の価格が下落している場合がある。ＧＤＰがマイナス５％の場合、本来の金利の考え方から行くと１．５％ならその差額である金利は6.5％で借りている状態と同じ、つまりバブル時の高金利時代と同じと言える。
この下落予測の分も含めて適正な価格で購入する事が重要です。
ファイナンシャルプランナーだから見える住宅購入成功術
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条件変更が７４％増 石川県信用保証協会の７月動向
石川県信用保証協会が１０日まとめた７月の保証動向で、新規の保証承諾額が前年同月から半分以下となる一方、借り入れの条件変更額は７４・４％増となった。企業が資金繰りで新規の借り入れを抑え、条件変更で対応する流れが続いている。ただ、足元では、代位弁済額が過去最多だった前年度の水準に近づき、企業破たん増加の懸念が強まっている。
７月の保証承諾額は前年同月比５５・２％減の約７７億５７００万円で、件数は３４・５％減の６３５件となった。金額、件数ともに、中小企業金融円滑化法が施行された昨年１２月以降、８カ月連続で前年割れとなった。緊急保証制度の承諾件数、金額もともに前年割れが続いている。
代わって、伸びているのが期限延長や返済方法の変更などの条件変更。７月の承諾件数は７３・１％増の４８３件、金額は７４・４％増の約７８億７４００万円となった。
一方、焦げ付いた融資の返済を保証協会が肩代わりする代位弁済は、件数が２５・２％増の１３４件と２カ月連続で前年を上回った。金額は３カ月連続で前年を下回ったが、４・１％減の約１５億４８００万円とほぼ前年並みとなった。
前年度は代位弁済の金額が過去最多となったため、協会収支が不足し、赤字に備えた「準備金」を初めて取り崩している。協会担当者は「緊急保証制度や条件変更の対応が一巡し、資金繰りに行き詰まる企業が増える可能性がある」と警戒している。以上【富山新聞】から引用
代位弁済・・・・債務者に代わり債務を弁済すること、この場合は債務者の借入について期限の利益を喪失した時などに代わりに支払ってくれる保証会社などの弁済をいう。弁済された額は求償権として債務者に対して一括弁済を求められてくる。
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競売の市場
最近の競売市場において、都市部は減少傾向にあります。郊外は前年と変わらない数値で推移しています。
これは中小企業金融円滑化法を利用をすることによって、都市近郊部の中小企業のモラトリアムという金融支援策が実現しているからだと言えます。
郊外は住宅が多く、競売市場での落札率も上昇しており、安定化に向かっていると言えます。
中小企業金融円滑化法は、元本を据え置き、将来の支払いに付加するものである故、問題の先送りであるとも考えられます。
しかしながら、当面のキャッシュフローは改善されますので、経営面においては楽になります。
不良債権処理ではなく金融支援という性格から、任意売却を経ずに即、破産というようなことにもなるかと考えられます。
競売市場は、どちらかといえはプロ向きの市場ですので、卸売価格である70％前後の最低売却価格・基準価格が設定されています。
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任意売却物件の取扱い
任意売却物件売却のポイントは・・・・
債権者の抹消応諾金額が重要です。
抵当権設定順位の順番に債権者は売却代金から配分を受け取ることになります。
例）
任意売却物件
販売価格1億円
抵当権額 2億円
抹消応諾価格 9千万円
として売却にかけたところ
１、購入希望者があらわれました。
自己資金と借入での購入の意思表示、その購入希望金額は8千万円、抹消応諾金額は9千万円なのでこの取引は成立しませんでした。
２、2ヶ月後また違う購入希望者が現れました。
今回の購入希望者は前回同様、自己資金と借入で購入希望、購入希望金額は8千5百万円 前回より5百万円上回りました。
現在の不動産市況は下落傾向にあるとの価格調査が金融機関に報告されたことにより、抹消応諾金額を8千5百万円に引き下げ、抵当権の抹消について金融機関は同意しました。
このケースでは抹消応諾金額を引き下げた形となりましたが、通常の時期であれば一旦稟議された金額を割り込み売却することは考えにくく「任意売却」ではなく「競売」へと進んでいくことが考えられます。
しかし昨今の不動産価格の下落傾向はかってないものであり、特にリーマンショック後の下がり方は金融機関の担保評価にもタイムラグが発生したほどの厳しいものでした。
このような時期であれば「時間の経過」によって抹消応諾金額が引き下げられることもあります。
特に「競売開始決定後」にも価格によっては「競売」を取り下げて「任意売却」で売買することもあります。
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