任意売却 「デフレ時代を明るく生き抜くために！住宅ローンに困ったときの駆け込み寺！」

任意売却物件売却のポイントは・・・・

債権者の抹消応諾金額が重要です。

抵当権設定順位の順番に債権者は売却代金から配分を受け取ることになります。

例）

任意売却物件　

販売価格1億円

抵当権額　2億円

抹消応諾価格　9千万円

として売却にかけたところ

１、購入希望者があらわれました。

自己資金と借入での購入の意思表示、その購入希望金額は8千万円、抹消応諾金額は9千万円なのでこの取引は成立しませんでした。

２、2ヶ月後また違う購入希望者が現れました。

今回の購入希望者は前回同様、自己資金と借入で購入希望、購入希望金額は8千5百万円　前回より5百万円上回りました。

現在の不動産市況は下落傾向にあるとの価格調査が金融機関に報告されたことにより、抹消応諾金額を8千5百万円に引き下げ、抵当権の抹消について金融機関は同意しました。

このケースでは抹消応諾金額を引き下げた形となりましたが、通常の時期であれば一旦稟議された金額を割り込み売却することは考えにくく「任意売却」ではなく「競売」へと進んでいくことが考えられます。

しかし昨今の不動産価格の下落傾向はかってないものであり、特にリーマンショック後の下がり方は金融機関の担保評価にもタイムラグが発生したほどの厳しいものでした。

このような時期であれば「時間の経過」によって抹消応諾金額が引き下げられることもあります。

特に「競売開始決定後」にも価格によっては「競売」を取り下げて「任意売却」で売買することもあります。