何と流れ込んだ汚泥によって地下の電気系統が故障し、約2週間にわたって停電と断水が続いた。
タワマンで2週間の停電と断水ですよ。考えただけで恐ろしい。エレベーターが使えないタワマンなんて登山が好きな人でも悲鳴でしょう。
日常的にエレベーター渋滞もあると言うし、今後の地震のときも怖いよね。エレベーターの中で揺れたら閉じ込められますよ。
水が使えないのも悲惨ですよね。トイレが使えないし、飲料水を手に入れる為に重い水を持ってタワマン登山でしょう。もう疎開するしかない。
また強風で飛ばされたエアコンの室外機が窓ガラスを破損する被害もあったという。上空は風が強いからね。
台風じゃなくても風が強い日には建物がわずかに揺れるというから、三半規管が弱い人はタワマン酔いになるでしょう。
そして不動産会社は一般的に、新築販売時に修繕積立金や管理費を低く設定する傾向があります。だから住み始めてから修繕積立金の値上げをするのは普通のことです。
これって不動産会社のグレーな詐欺商法でしょう。
でも修繕費を値上げしないとタワマンの財政が赤字になるから反対出来ない。
そもそも、タワマンの修繕方法は確立されていないので、どうやって修繕するのか、いくら費用がかかるかわからないという。
それにタワマンは鉄筋コンクリートを軽くしないと構造上作れないので、となりの部屋の生活音まで聞こえるという。まるで安いアパート並み。
すでにお住まいの方にはお気の毒としか言えませんが、可能であれば早めに引っ越しした方がいいかもね。
今タワマンが立っている場所は、土地が低く、更に軟弱な場所にあることが多く、水害や液状化現象で地盤が歪む可能性がある。
東京で住んで安心なのは、江戸時代は武家屋敷があった地域です。江戸と言う町は、もともと水害が多い場所だったから武家屋敷は水害の起きない場所にある。
武蔵小杉は水害多発地域だし、フジテレビのある豊洲なんて埋め立て地だよ。となりにはゴミを埋め立てした夢の島がある。
これは、不動産会社のグレーな詐欺商法でしょう。
理想のタワマン生活が崩れたあの日
2019年10月に発生した台風19号は近年稀に見る大型台風で、みなさんの記憶にも残るものだと思います。神奈川県の武蔵小杉では、台風の影響で近くの多摩川の水位が上昇したことで支流の水が排水管に逆流し、雨水と下水の混じった汚泥がタワマンの地下階に流れ込みました。
それだけでも地獄絵図ですが、流れ込んだ汚泥によって電気系統まで故障し、約2週間にわたって停電と断水が続いたのです。
この台風19号では多くのタワマンで被害が出ました。高層階の網戸が飛ばされた事例が多く発生していたようです。まさか理想のタワマン生活がそんなことになるなんて、住民は夢にも思わなかったでしょう。
室外機が、風で…
私のマンションでは網戸が補強されており、飛ばされる被害は発生せずに済みましたが、強風で飛ばされたエアコンの室外機が窓ガラスを破損する被害が2世帯で発生しました。あの重い室外機が飛ばされるほどとは、風がどれほど強かったかがよくわかります。
もともとタワマンの高層階は強風の影響を受けやすく、風が強い日には建物がわずかに揺れることもあります。
近年、台風はどんどん大型化しています。我がマンションでは、台風対策をよりいっそう強化する必要があると判断しました。管理組合としては、網戸の補強と、エアコン室外機の足の部分をコンクリート製にして強化する工事を斡旋。
室外機の足部分はプラスチック製で軽いのですが、コンクリート製の重たい足に付け替えれば風で飛びにくくなります。工事は住民負担による任意参加としました。
今後も大型台風は発生し続けるでしょうし、全国のどの地域でも被害を受ける可能性が十分に考えられます。
管理組合が主導して住民に安全対策の重要性を啓発することは、もはや管理組合の義務レベルで捉えておいてもいいかもしれません。
エントランスから雨水が侵入
私のマンションのエントランスは隣接する建物と繋がっています。タワマンは鉄道駅や商業施設などとエントランスが繋がっている物件も多いです。
こちらも台風がらみの被害ですが、我がタワマンのエントランスに、隣接する建物から雨水が侵入する事件がありました。
台風による大雨で隣接する建物の屋上に水が溜まり、それが暴風に煽られてマンションのエントランスから建物の中に侵入してきたのです。エントランスは雨水が溢れかえるほどの惨状でしたが、幸いなことに下の階に流れ込むまではいきませんでした。
この事件を受けて、理事会では対策として土嚢を購入することとしました。土嚢というと土を袋に入れたものを想像しがちですが、最近では水を含むと膨張するタイプの土嚢があり、緊急時の水害対策には非常に便利なのです。
この「吸水性土のうアクアブロック」は土を使わず水だけで膨らむ吸水性土嚢で、使用前は約400グラムと非常に軽量。保管場所にも困りません。水に浸すと約3分で膨らみ、土嚢としてスピーディーに使用できます。材質には麻袋と高吸水性ポリマーが使用され環境に優しく、乾燥させることで再利用が可能というエコっぷり。
これを備えておけば、家屋や店舗はもちろん、車庫や地下室への浸水防止にも役立ちます。 マンションで土嚢を購入してから、それを使用するような事態にはまだ見舞われていませんが、備えあれば憂いなし。それほど場所を取らないので、防災グッズと一緒に保管しておくのがオススメです。
防災グッズを準備するのはもちろんのこと、日々のメンテナンスがマンションの減災につながります。ときに必要なのが、修繕積立金。『修繕積立金の値上げを先送りしていたら…タワマン理事長がコンサルに言われた「衝撃のひと言」』でその詳細をお伝えしましょう。
費用が「大大大規模」になることも
タワマンの大規模修繕は、建物の長寿命化と住環境の維持・向上を目的としています。人間もより健康で長生きするために、健康診断を受けたり、病気やケガをしたら治療したりしますよね。高層建築であるタワマンは特に、建物の劣化を防ぎ、安全性を確保するための定期的なメンテナンスが欠かせません。
タワマンの大規模修繕は、通常10年から15年ごとに実施されるのが一般的です。建物の劣化度合いに応じて、以下のようなスケジュールで進められます。
(1)調査・診断：まずは建物の現状をしっかり調査し、修繕が必要な箇所を特定します。
(2)修繕計画の策定：調査結果を基に修繕計画を立て、修繕内容やスケジュールを決定します。
(3)工事業者の選定：修繕工事を行う業者を選定し、契約を結びます。
(4)住民説明会：修繕計画について住民に説明し、理解と協力を求めます。
(5)工事の実施：計画に基づいて修繕工事を実施します。
(6)完成・引き渡し：修繕工事が完了し、建物のチェックを行い、引き渡しを行います。
大規模修繕にかかる費用は、タワマンの規模や修繕内容によって大きく変わります。一括りに「大規模修繕」といっても、「これくらいの修繕で“大規模”だなんて大袈裟だなぁ」レベルに収まる場合もあれば、大大大規模レベルになることもありますし、同じマンションでも大規模修繕のたびに露呈する問題が変わるものです。
大規模修繕にかかる費用は一般的に、「修繕積立金」として月々の管理費に加えて積み立てられています。見積もりと修繕積立金を照らし合わせて不足が発生する場合は追加徴収が必要になるため、住民全体で費用を分担し、計画的に修繕を進めることが重要です。
一度も値上げせずにきた歴代の理事会役員
私が理事長になる前の期に、我がタワマンは大規模修繕が終了し、引き渡しがありました。引き渡しが終わると、当然ながら工事代金を支払わねばなりません。その打撃を受けてマンションの財政は一気に悪化しました。
修繕積立金があるはずなのにどうして?
と疑問に思いますよね。何を隠そう、我がタワマンの歴代理事会が修繕積立金の値上げを先送りし続けて、見直しをしてこなかったツケが回ってきたのです。
不動産会社は一般的に、新築販売時に修繕積立金や管理費を低く設定する傾向があります。少しでも安く販売したい思惑を価格に反映するためには、修繕積立金や管理費を低く設定するくらいしか削れるところがありません。
その上でマンションを販売した後に、管理組合主導で見直しを行い、一定割合の値上げ実行を推奨していました。
しかし、いざ修繕積立金の値上げを実行しようとしても一筋縄ではいきません。
説得のためにリーダーシップは欠かせない
値上げに反対する住民の声も多くあり、そうすると理事会は先送りせざるを得ない状況に追い込まれます。実際に、大規模修繕で業者に見積もりを取るとそれまでに確保していた修繕積立金では足りず、優先度の低い修繕を先送りしてなんとか運営していたのです。
理事長に就任した私は、今後30年の長期修繕計画をコンサルに依頼して算出してもらいました。そして結果に衝撃を受けました。コンサル曰く、このままでは将来的に我がタワマンの財政が赤字になるというのです。
このままではマンションの将来が危ないと考えた私は、緊急総会を開催し、修繕積立金の大幅な値上げを実行することを固く決意しました。
さっそく理事会に共有すると、理事会にも値上げの必要性には理解を示してもらえたものの、値上げの金額については人によって温度差があり、なかなかまとまりません。
理事会のメンバーも一住民なので、理事会としてやらねばならないと頭では理解しつつも、住民目線で出費を大きくしたくない心情とのせめぎ合いがあったのでしょう。
費用面での課題や住民間の意見の違いは、最初からわかりきっていた想定内のことです。無理を承知で果敢に取り組み、住民の協力を得ようとしているのですから、理事会のリーダーシップが欠かせません。
電通社員でありタワマン理事長である私は、徹底的な情報収集力と効果的なコミュニケーション術を駆使して、修繕積立金の値上げ問題解決に邁進していくことになりました。
以下、続くけど、リンクが切れています。
竹中 信勝(プロデューサー/作家)
