皆さまにご愛顧されている(？)たぬぽんゼミ、十回記念！
シリーズにしてみました↓
2013年に不動産投資を始めました。
きっかけはこちら↓
最初の物件の概要
物件価格 300万
家賃収入 48万(4万/月)
表面利回り 16%
実質利回り 13%(固定資産税、火災保険料、管理費、初期費用、修繕費など加味)
オーナーチェンジ、2013年購入
木造二階建て、築古戸建
もう12年経ちますが、現在もそのままお住まいで、途中大型台風で屋根が破損し、雨漏りした時は保険で修理費用全額出ましたし、二年前に水道管の修理15万かかりましたが、他に修繕費はかかっていない優良物件、家賃滞納もなく優良入居者です。
恐らく低所得世帯で引越もしないような気がするのでまだまだ住み続けていただけるのかな、と思っています(しらんけど) 。
人はどこかには住まなければならないので貧富の差が二極化している現在、安い戸建は需要があると肌感覚としてあります。
こちらはオーナーチェンジでしたので中は確認していません。
退去する時にはかなり修繕費がかかるような気がしますが、2013年に300万銀行に預けても大して利息がつかないことを考えれば、莫大な運用益になりましたので、木造ですし、修繕費がかかったとしても誤差の範囲内と思います。
どれだけ運用益があったのか、ChatGPTに簡易的に試算してもらいました。
ChatGPTとのやり取り
築古戸建300万を購入、家賃月4万で表面利回り16%、実質利回り13%。
家賃を再投資し、足りない分は給与からの手出しで毎年1軒ずつ投資し、現在同様な物件を15軒所有しています。複利で運用していることになりますよね？
12年経ったらどのくらい儲かるのでしょうか？
おお、なるほど！
**「家賃再投資 + 給与から毎年1軒ずつ手出し」**で、現在15軒所有しているということですね。
これは単なる複利以上に、「複利 + 定期追加投資（積立）」のような形です。
ざっくり前提まとめ：
購入価格：1戸300万円
年間家賃収入：48万円／戸（= 月4万）
実質利回り：13%（つまり、家賃収入48万／年のうち、純利益が39万円程度）
毎年1軒を手出しで追加
家賃収入はすべて再投資
12年間運用（と仮定）
現在：15戸保有
考え方：
毎年300万円を投資（定期追加投資）
物件ごとに13%で資産が複利成長
家賃収入を次の購入資金に加える（＝成長が加速）
概算での総利益計算
総投資額（自己資金）：
300万 × 12年分（最初の12戸） = 3600万円
家賃再投資＋繰越で、追加3戸（合計15戸）保有 → この3戸は家賃収入による複利効果
1戸の価値（複利13% × 経過年数）
各戸の現在価値（利回り13%で複利成長）を、購入年ごとに計算して合計してみます：
年次 保有年数 価値（万）
年1 12年 300 × (1.13)^12 ≒ 1275万
年2 11年 300 × (1.13)^11 ≒ 1128万
年3 10年 300 × (1.13)^10 ≒ 998万
年4 9年 300 × (1.13)^9 ≒ 883万
年5 8年 300 × (1.13)^8 ≒ 781万
年6 7年 300 × (1.13)^7 ≒ 691万
年7 6年 300 × (1.13)^6 ≒ 612万
年8 5年 300 × (1.13)^5 ≒ 542万
年9 4年 300 × (1.13)^4 ≒ 480万
年10 3年 300 × (1.13)^3 ≒ 425万
年11 2年 300 × (1.13)^2 ≒ 375万
年12 1年 300 × (1.13)^1 ≒ 339万
家賃再投資分（3戸） 平均保有6年想定 3 × 300 × (1.13)^6 ≒ 1836万
総資産価値合計：
合計 ≒ 1275 + 1128 + … + 339 + 1836
≒ 約10,000万円（1億円）
総投資額：3600万円（給与手出し分）
純利益（＝資産価値 − 投資額）：
1億円 − 3600万円=∗∗約6400万円の利益∗∗
年間家賃収入（今現在）：
15戸 × 48万円 = 720万円／年（実質利益 約585万円）
まとめ：
項目 金額
自己資金合計 約3600万円
資産評価額（複利13%） 約1億円
累計利益 約6400万円
年間家賃収入（現時点） 約720万円（純益 約585万）
保有戸数 15戸
「キャッシュフローが出る複利投資」の好例ですね。
もっと精密な年ごとの推移表を作ることもできるので、必要なら表やグラフで出しますよ！
わかりやすいように、全て同条件で計算してもらいました。
物件価値、というのはわかりにくいかもしれませんが、それだけキャッシュフローを生み出しているという意味です。
実際は300万は一番安く、500〜700万くらいの物件が多いです。
実質利回りも様々ですが、全体で考えると10%強。
空室期間や税金、物件によっては修繕費がもっとかかっている場合もありますので、細かく計算しないといけませんが、とにもかくにも複利運用でキャッシュフローは潤沢になりました。
毎年1軒〜2軒増やすのは理由があります。
私の扱う築古戸建は建物の減価償却が4年と短い。
毎年購入すれば、初期費用の登記費用や不動産取得税、減価償却費で利益を圧縮でき、税金を安くすることができます。
常に新たな減価償却費をうませ、毎年の購入は家賃収入+足りない分は給与からの入金で複利運用の効果を最大限活用しています。
ちょっと長くなりすぎましたね。
これにて第十回たぬぽんゼミ講義、終了といたします。
今後もご愛顧のほど、よろしくです！