不動産投資はババ抜きだとよく言われます。
時々幽霊屋敷みたいな放置された家ありますよね。
家は年数とともに劣化し、水回り等限界になる。修理するには立て替えしかない、となった時点で持っている人がババを掴まされた、ということになる。
誰も住まなくなり、自治体が解体することになるが所有者は費用を負担したくないから雲隠れ、なんてことに。。
株と同じで、買いたい、と思う人がいなくなった時点で価値は暴落する。
・・・となるとやはりオーナーチェンジで借りている人がいる時点で売った方がいいのか？でもまだまだ家賃取れるし。。
ここは悩みどころで私たちにも答えがでていません。
今借りている人が退去して、なかなか借り手がつかない、となった時に売ったら二束三文になる。むずかしいです。→家賃下げれば貸せる気もする
一番いいのは土地の再開発するので売ってくださいってやつ。
今1軒そういう話が来ていますが、最初に飛びつけば安くで売ることになりそうなので様子を見ています。
あと不謹慎かもしれないけど、地震が起きて全壊になるパターン。地震保険はボロ屋を所有している以上かかせません。辺り一帯土地開発が進むかもしれないし、国から補助が出るかもしれない。
物件は売る時、売却益に税金がかかります。
売却した年の1月1日時点で5年以内なら所得税30%、住民税9%。5年を超えると所得税15%、住民税5%の申告分離課税。
売却損益＝売却金額－(簿価＋譲渡費用)
※譲渡費用＝仲介手数料や印紙代など、売却にかかった諸費用
簿価なので、建物の減価償却をして今まで税金安くしてた分、ここで税金を払うことになります。これが減価償却の税金は繰延と言われる所以です。
ちなみに親から相続などして当初の購入金額が不明な場合は売却金額の5%相当額が簿価となります(FP2級の試験で出ます！)。
例えば、2013年に購入した物件で考えると、
購入価格:300万
初期費用: 31万
築年数:45年
家賃:40,000/月
表面利回り:家賃収入➗物件価格＝16%
実質利回り:年間手取収入➗投資費用＝12.6%
2021.8月末時点回収済み家賃:8年5ヶ月＝404万
今までの修繕費
2018年 雨漏り修理 8万→台風被害、全額保険補填
2021年 水道修繕工事15万
・case1 賃貸を続ける
今までの回収済み家賃 404万
今後10年で回収できる金額 480万
・case2 今売却する
同じような場所、築年数、間取りで検索したところ400-500万。家賃は4-5万ほど。
パッと見、2013年に買った時よりも上がってる印象。
家賃4万で物件500万として表面利回り9.6%、400万なら12%、そんなもんかな。
2013年当時300万で購入、
土地:249万
建物:51万→減価償却4年、現在建物簿価1円。
売却価格 400万－(簿価249万＋35万ほど？わからん！譲渡費用)＝116万
所得税、住民税で20%かかる(23万)
売却価格400万として、諸費用35万、税金23万、手残り342万。
仮にあと10年貸し続けたら今まで回収した家賃と合わせて404＋480＝884万。
年取ってきたからか、10年ってあっという間に感じる。。
とりあえず、今の人が住み続ける限り売らないで、また状況が変わったら考えようかな。。
再開発云々の物件は利回りが一番低く7%台の物件(2017年物件)。
これはもともと売ってもいいな、と思っていたので売るかもしれないです。
やはり、物件には当たりハズレがあり、2013年物件は当たり、2017年はハズレ。夜逃げもあったし、、
7軒あるのでリスク分散もできていると思うし、現在空部屋ゼロ、現金投資で今のところ問題ありません。
そのうち退去もあるでしょうし、思った以上に修繕費がかかる物件も出てくるでしょう。
お金が必要なこともあるかもしれない。
起きてもないことを心配しても仕方ないので、その時々でbetterな方法を模索し、経験値を上げていきたいと思います。
時々幽霊屋敷みたいな放置された家ありますよね。
家は年数とともに劣化し、水回り等限界になる。修理するには立て替えしかない、となった時点で持っている人がババを掴まされた、ということになる。
誰も住まなくなり、自治体が解体することになるが所有者は費用を負担したくないから雲隠れ、なんてことに。。
株と同じで、買いたい、と思う人がいなくなった時点で価値は暴落する。
・・・となるとやはりオーナーチェンジで借りている人がいる時点で売った方がいいのか？でもまだまだ家賃取れるし。。
ここは悩みどころで私たちにも答えがでていません。
今借りている人が退去して、なかなか借り手がつかない、となった時に売ったら二束三文になる。むずかしいです。→家賃下げれば貸せる気もする
一番いいのは土地の再開発するので売ってくださいってやつ。
今1軒そういう話が来ていますが、最初に飛びつけば安くで売ることになりそうなので様子を見ています。
あと不謹慎かもしれないけど、地震が起きて全壊になるパターン。地震保険はボロ屋を所有している以上かかせません。辺り一帯土地開発が進むかもしれないし、国から補助が出るかもしれない。
物件は売る時、売却益に税金がかかります。
売却した年の1月1日時点で5年以内なら所得税30%、住民税9%。5年を超えると所得税15%、住民税5%の申告分離課税。
売却損益＝売却金額－(簿価＋譲渡費用)
※譲渡費用＝仲介手数料や印紙代など、売却にかかった諸費用
簿価なので、建物の減価償却をして今まで税金安くしてた分、ここで税金を払うことになります。これが減価償却の税金は繰延と言われる所以です。
ちなみに親から相続などして当初の購入金額が不明な場合は売却金額の5%相当額が簿価となります(FP2級の試験で出ます！)。
例えば、2013年に購入した物件で考えると、
購入価格:300万
初期費用: 31万
築年数:45年
家賃:40,000/月
表面利回り:家賃収入➗物件価格＝16%
実質利回り:年間手取収入➗投資費用＝12.6%
2021.8月末時点回収済み家賃:8年5ヶ月＝404万
今までの修繕費
2018年 雨漏り修理 8万→台風被害、全額保険補填
2021年 水道修繕工事15万
・case1 賃貸を続ける
今までの回収済み家賃 404万
今後10年で回収できる金額 480万
・case2 今売却する
同じような場所、築年数、間取りで検索したところ400-500万。家賃は4-5万ほど。
パッと見、2013年に買った時よりも上がってる印象。
家賃4万で物件500万として表面利回り9.6%、400万なら12%、そんなもんかな。
2013年当時300万で購入、
土地:249万
建物:51万→減価償却4年、現在建物簿価1円。
売却価格 400万－(簿価249万＋35万ほど？わからん！譲渡費用)＝116万
所得税、住民税で20%かかる(23万)
売却価格400万として、諸費用35万、税金23万、手残り342万。
仮にあと10年貸し続けたら今まで回収した家賃と合わせて404＋480＝884万。
その後売却したとして100万でも十分だな。
ん？もし100万で売却するとすると、売却損益はマイナスになる。給与所得などとの損益通算はできないので税金はゼロということに？280万までで売れたら税金払わないで済むか。。フムフム。
年取ってきたからか、10年ってあっという間に感じる。。
とりあえず、今の人が住み続ける限り売らないで、また状況が変わったら考えようかな。。
再開発云々の物件は利回りが一番低く7%台の物件(2017年物件)。
これはもともと売ってもいいな、と思っていたので売るかもしれないです。
やはり、物件には当たりハズレがあり、2013年物件は当たり、2017年はハズレ。夜逃げもあったし、、
→やはり株と同じで当たりはいつまでも持ってた方がいいような気がする。ハズレは早目の損切りか？？
7軒あるのでリスク分散もできていると思うし、現在空部屋ゼロ、現金投資で今のところ問題ありません。
そのうち退去もあるでしょうし、思った以上に修繕費がかかる物件も出てくるでしょう。
お金が必要なこともあるかもしれない。
起きてもないことを心配しても仕方ないので、その時々でbetterな方法を模索し、経験値を上げていきたいと思います。