初めてご訪問していただいた方へ
2013年から一年に一軒ずつ、築古戸建てを現金で購入しています。今年もいい物件があれば8軒目を購入するつもり。3.4軒目辺りから複利効果のため(いただいた家賃に手をつけず、次の物件の原資にした)資産が増加し出しました。
当たり前だが、不動産は土地と建物に分けられる。
私のように土地建物合算500万で購入という場合でも、土地の値段、建物の値段、と分けて考える。
基本、固定資産税評価額の比率で案分する。
2020年に購入した物件
土地建物500万(昭和43年築)
固定資産税評価額で案分後、、
土地 414万(84.1%、税抜)
建物 86万(15.9%、税込)
※土地に消費税はつかない
経費にできる減価償却は、建物だけである。土地の評価額は変わらない。建物だけが劣化して最後は1円になる(帳簿上)。
この物件は家賃5万円(60万円/年)
ランニングコストとしては
固定資産税(22126円/年)
火災保険料(地震保険つき、21340円/年)
管理料(不動産会社に丸投げ料、家賃の5%、33000円/年)
表面利回りは12%、実質利回りは10%ほど。
ほとんど土地の値段なので不動産価値の下落余地は少ないと思っている。
下のグラフを見てほしい。
ある時まで値下がり率が高いが、ある程度時が経過すると値下がり率も鈍化する。私はほぼ値下がりしないところまできた物件を購入している。
ついでに賃料も。
新築マンションの不動産投資が流行っているようだが私がしないのは上記理由である。
新築マンションの建物評価は割高で、経年とともに価値の下がり方が半端ない。
しかも土地はほとんどない。ほぼ建物の価値だけだ。
もちろん、不動産は相対取引なので、買う人がいれば売れる。
都心の駅近などは価値がいつまで経っても下がらないだろう。買いたい人が多ければ株と一緒で値上がりする。
ま、そういうところは高くて手が出ないが。
マンションは管理費、修繕積立金がランニングコストとしてかかる。
表面利回りはよくても実質利回りは低くなる。
以上が築古戸建てを選ぶ理由でした！