私は（父）収益アパートを所有しています。
家賃の管理、新しい入居者との賃貸借契約など日頃のアパート経営は近所に住む長男が手伝ってくれています。
古いアパートなので、数年後には大規模修繕を行う必要がありそうです。
今のアパートを売却して収益率の高い物件に買換えをしようか、とも検討中です。
ですが、私が認知症になればそういったこともできない、と聞いています。
その際には成年後見人をつければ成年後見人が修繕や売却を行ってくれるのでしょうか？
アパート経営に支障が出るのではないかと心配です。
何か良い方法はないでしょうか？
父が認知症になるとアパート経営は滞ってしまいます。
長男が実務を担当していてもアパートの所有者は父ですから、
父がアパート経営の「決定権」を持っています。
アパート経営の「決定権」を持っている父が認知症になれば、
新しい借主との間で賃貸借契約の締結も出来なくなります。
古くなったアパートの大規模修繕やリフォームを行う場合、施工会社と請負契約を行います。
アパートを売却し収益率の良い新物件を購入する場合は、売買契約を締結します。
これらの契約を所有者である父が行なう必要があるわけですが、
父が認知症になってしまうと、大規模修繕やリフォームそして売却を行うことは一切出来なくなります。
成年後見人は家庭裁判所が選任します。
認知症になり判断能力がなくなった父の財産を成年後見人が管理することになります。
成年後見人が父の自宅を売却する場合、必ず家庭裁判所の許可が必要です。
今回のようなアパートの売却や大規模修繕は成年後見人の判断で行うことが可能とされています。
しかし、アパートの売却や多額の金額がかかる大規模修繕は、
重要な財産の処分ですから、場合によっては家庭裁判所が認めない場合も考えられます。
・父の生活の維持やよりよい生活実現のために必要不可欠ではない
・今すぐにアパートを買換えする必要があるのか
・多額のお金をかけて大規模修繕を行っても新しい入居者が入るとは限らない
と家庭裁判所が判断するかもしれません。
父が元気であれば、問題なく行うことができたアパートの買換えや修繕も
「アパート経営」という観点からは必要であっても
認知症になり成年後見人が選任されると、成年後見人や家庭裁判所の判断も加わるため、
格段と難しくなってしまいます。
父が元気なうちに、長男と「家族信託契約」を結んでおきましょう。
父が「委託者及び受益者」、アパートを「信託財産」として「受託者」である長男に信託します。
「受託者」は、信託で託された「アパート経営の決定権」を持つ人のことです。
「受益者」は、「アパート経営のもうけ」である賃料をもらえる人のことです。
こうしておけば、父が認知症になっても、
アパート経営の決定権を持つ受託者の長男が契約を一人で行うことができます。
信託契約書に「アパートの大規模修繕や買換えができる」と書くことで
受託者である長男が必要であると判断すれば、いつでも行うことができます。
家族信託で安定したアパート経営を行うことができます。
そして修繕したアパートや買換えた新しい物件の賃料収入は増加するでしょうから、賃料を受け取る父の生活も今まで以上に安定することになるでしょう。
家族信託は、収益物件を持っているオーナーの完璧な認知症対策です。
上手く家族信託を利用して、家族みんなが幸せになりますように。
このブログがみなさんの相続や悩みの解決のお役に立てれば嬉しいです。
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