おはようございます。

本日も快晴の北関東ですっ

 

先日、裏物の物上げ仲間から連絡がきて築古のSRC５階建の元々社宅だったファミリー３５世帯が出たとこのとで、午後から行って参りました

現場は北関東で一番高温になり、熊谷とかとよく比較される地方都市です(分かりますよね(笑))

たぬきのマークの駅から徒歩４分の超好立地です。

現況は全空室ですが、相場の８割程度で賃貸しても現況の販売価格と比較しても約３５％程度です。

外壁塗装は絶対に必要。

各戸も２DK５戸、２LDK１５戸、３DK１５戸となっておりますが、近隣は激戦区で新築相場が同等で７．５万円程度です。

私はその多種な間取りを全てスーパー１LDKにして４．５～４．８万円程度の権利金、敷金０でペット可で駐車場１台無料で運営して満室を低価格で運営していく路線を考えた場合、4.8万円×35室×12ヶ月＝20,160,000円程度を狙えるなって思いました

価格は現況で7000万円ですが、全てのリフォームに6000万円程度かかりますね。

13500万円で諸費用も入れて計算すると、約１５％程度になってしまうようですね。

また、家賃保証もその８割で考えると１２％の確定の１０年保証になりますので、まあまあかと思います。

私が栃木県で保有しているSRCも同じ感じで家賃保証してて９．５％程度です。

耐用年数がかなり限られてきているので、長期で組めるスキームのある投資家であれば全く問題ないかなって思いますが、時期がS銀行のせいで悪いと思います。

女性投資家のKさんには途中で起こりうる故障に対応できる資金が厳しいし、私が購入するなら２０年間は引けるから悩みどころでもあります(笑)

私の住んでる県庁所在地からは７０分かかります。

県内全ての市に収益を保有する憧れの目標のランドマークとして考えたいのですが、奥様は古い物件は嫌だ問題が出ると思われますが、メインな駅まで完全な徒歩圏内でもあり、区画整理地内に500坪は魅力でしかありませんっ

 

指値もして私が購入価格であれば保証で１５％はいくと思いますが、うーーーーん悩みます(笑)

 

と、うだうだと決心のつかない優柔不断オヤジでございます。

今月中に私か友達の投資家に向けてみようと思います。

 

写真は当然まだまだ載せません(笑)

 

本日も元気に頑張りましょう